שכירות משנה, הסדר שכירות פופולארי מאוד בשנים האחרונות, משמש פתרון גמיש וחסכוני במצבים שונים לאנשים פרטיים ולבעלי עסקים. בין אם אתם סטודנטים המחפשים דיור בר השגה, נוודים דיגיטליים הזקוקים למגורים זמניים, או עסק המחפש שטחי משרדים מתאימים – שכירות משנה מציעה לא מעט יתרונות המותאמים למגוון של צרכים. במאמר שלפניכם נסביר איך שכירות משנה מתנהלת ואם היא עשויה להתאים לכם.
מהי שכירות משנה?
כאשר מדברים על שכירות משנה מתכוונים להסכם שכירות שבו השוכר הראשי של נכס משכיר את השטח לצד אחר המכונה שוכר המשנה – מה שמכונה היום סאבלט. הסדר זה נפוץ בעיקר בנכסים המיועדים למגורים, למשל, במקרים שבהם השוכר נוסע לחו"ל לתקופה קצרה ומתכוון לחזור, או מעוניין לעבור דירה אך רוצה להימנע מהפרת חוזה השכירות שלו. עם זאת, נכסים מסחריים כמו משרדים בערים מרכזיות, למשל משרדים להשכרה בנתניה או חללי אופן ספייס, יכולים להיות גם כפופים להשכרת משנה ולהיות מועברים על ידי השוכר עצמו של הנכס לשוכר המשנה. הסיבה העיקרית של שוכר לחפש שוכר משנה היא חיסכון בעלויות, שכן מציאתו יכולה להקל על ההתחייבויות הכספיות במסגרת הסכם השכירות המקורי, לרבות תשלומי שכר דירה ותשלומים נוספים הקשורים לנכס.
מתי נוכל להשכיר לשוכר משנה?
שכירות משנה, כאמור, הפכה לפופולארית מאוד בשנים האחרונות והיא באה לידי ביטוי בכל מיני צורות. זה נע בין שוכרים לטווח קצר ועד לאלה השוכרים את הנכס מתוך כוונה מפורשת להשכיר אותו בשכירות משנה. כך או כך, הדבר אפשרי רק כאשר אפשר לעשות זאת במסגרת הסכם השכירות המקורי, קרי – צוין בו במפורש שמותר להשכיר את הנכס המושכר במסגרת שכירות משנה אם וכאשר מעוניינים בכך. במקרים אחרים, שבהם מצוין על גבי הסכם השכירות כי הדבר אינו מותר, לא ניתן להשכיר לשוכר משנה.
סוגים של שכירות משנה
ניתן לסווג את שכירות המשנה לשני סוגים:
- שכירות משנה רגילה – בשכירות משנה רגילה, שוכר המשנה משלם דמי שכירות ישירות לשוכר הראשי, כאשר היחסים ביניהם הם יחסים של שוכר-משכיר באופן משפטי.
- שכירות משנה על בסיס של שותפות – בשכירות מסוג כזה שוכר המשנה חולק את השכירות על הנכס באופן שווה עם השוכר הראשי. למשל, במקרים של כיתות להשכרה למקרים שרוצים ליצור סביבת עובדה נעימה. בעת השכרת כיתה, יכול השוכר הראשי לחלוק את הכיתה באופן שווה עם עסק נוסף, המעוניין גם הוא להשתמש בה. השותפות הזו באה לידי ביטוי לא רק בזכויות, אלא גם בחובות.
אילו פרטים חשוב לדעת על שכירות משנה?
אף ששכירות משנה עשויה להיראות כהצעה אטרקטיבית, היא אינה נטולת סיכונים. אלה יכולים לנוע בין נזק לנכס או לתכולתו על ידי שוכר המשנה, ועד אי עמידה בתשלומים מוסכמים עבור שכר דירה ושירותים או התחייבויות שונות. מעבר לכך, ייתכן גם שימוש לא ראוי בנכס על ידי דייר המשנה, מה שיכול להפר את תנאי השכירות המקוריים. ולכן, אם שכרתם משרדים להשכרה בראשון לציון והחלטתם לחלוק אותם עם שוכר משנה, עליכם לוודא שאתם מוגנים כראוי ועורכים מולו הסכם שכירות משנה המציין את כל החובות והזכויות החלות עליו במסגרת סוג שכירות זה.
כיצד נתמודד עם הסיכונים הנובעים משכירות משנה?
כדי להתמודד בצורה מוצלחת עם הסיכונים הנלווים לשכירות משנה יש להקפיד על תקשורת ברורה וכבר מהשלב הראשון, עוד לפני הוצאתה לפועל של שכירות זו. מכיוון שהשוכר הראשי נושא באחריות לכל נזק שייגרם במהלך שכירות המשנה, עליו לוודא שההסדר אינו מפר את הסכם השכירות המקורי שלו וכי יש הקפדה על כל פרט ופרט בהסכם שכירות המשנה החדש, הרלוונטי להסכם המקורי. קבלת הסכמת בעל הנכס בכתב לפני השכרת משנה היא הכרחית במקרים כאלה, כמו גם הגדרת השימוש המקובל בנכס כדי למנוע הפרות של חוזה שכירות. אמצעי זהירות אלה עוזרים למנוע בעיות אפשרויות, כולל בעיות משפטיות לא פשוטות, שיכולות גם הן לצוץ בהמשך אם מגלים אי עמידה בתנאי החוזה.
כיצד עובד המיסוי בשכירות משנה?
כאשר בוחרים להשכיר נכס לשוכר משנה, יש להביא בחשבון את ענייני המיסוי הקשורים לכך. השוכרים המשכירים את הנכס לשוכרי משנה חייבים לדווח על הכנסות מהשכרת משנה זו מדי שנה, כאשר שיעורי המס משתנים בהתאם לסכום ההכנסה. לשכירות של עד 5,471 ₪ יש פטור מלא ממס, לשכירות מעל ל-5,471 ₪ ועד ל-10,942 ₪ לחודש נדרש מס בגובה של 10%, ולשכירות מעל לסכום זה, המס בהתאם למדרגות המס. יש לציין שבמקרים מסוים אפשר לקבל פטור מהשכרת משנה, למשל השכרת דירה יחידה לשימוש אישי בנסיבות מיוחדות. בכל מקרה, חשוב להבין את השלכות המיסוי על שכירות משנה וללמוד על אודות הנושא לפני שיוצאים לדרך.
לסיכום
שכירות משנה מציעה פתרון מצוין לרבים, בין אם מדובר בנכס לצרכי מגורים ובין אם לצרכים עסקיים. זוהי אפשרות גמישה ונוחה המציעה יתרונות לכל הצדדים המעורבים. עם זאת, חשוב מאוד להבין את המשמעות המשפטית לכך, לוודא שחוזה השכירות המקורי מאפשר זאת וכמובן להביא בחשבון את ענייני המיסוי, אם גובה השכירות מעל לסכום מסוים.